A Receita Federal acaba de confirmar algo que interessa diretamente a quem incorpora imóveis no Programa Minha Casa, Minha Vida. Um mesmo empreendimento, sob um único CNPJ de patrimônio de afetação, pode recolher 1% sobre a receita das unidades da Faixa Urbano 1 e 4% sobre a receita das demais unidades.
O entendimento está na Solução de Consulta Cosit nº 132, de 3 de agosto de 2026, publicada no Diário Oficial da União de 6 de agosto, e reafirma a Solução de Consulta Cosit nº 23, de fevereiro deste ano. Não é mais necessário fragmentar o projeto em sociedades de propósito específico distintas apenas para preservar a alíquota reduzida.
Quanto isso representa
São três pontos percentuais sobre toda a receita recebida das unidades de interesse social, em caráter definitivo, sem apuração de lucro real ou presumido.
| Tributo | RET padrão (4%) | RET interesse social (1%) |
| Cofins | 1,71% | 0,44% |
| PIS/Pasep | 0,37% | 0,09% |
| IRPJ | 1,26% | 0,31% |
| CSLL | 0,66% | 0,16% |
| Total | 4,00% | 1,00% |
Some-se a isso a economia estrutural. Deixa de fazer sentido duplicar sociedades, registros e contratos de financiamento à produção apenas para separar faixas de renda dentro do mesmo canteiro.
O prazo que faz diferença
Este é o ponto que costuma custar caro. A alíquota de 1% só alcança as parcelas recebidas depois da efetivação do requerimento junto à Receita Federal. E o pagamento no RET é definitivo, sem direito a restituição ou compensação. Tudo o que for recolhido a 4% antes do protocolo é perda irreversível.
Vale registrar que unidades já vendidas podem entrar no regime reduzido, desde que a família adquirente se enquadrasse na Faixa Urbano 1 no momento da assinatura do contrato. Quanto antes o requerimento for transmitido, maior a parcela do fluxo de recebimentos que aproveita o benefício.
A operação também tem uma sequência própria. São dois requerimentos distintos, com códigos de benefício fiscal diferentes, ambos no mesmo CNPJ, transmitidos pelo Sisen. Primeiro o de 4%, depois o de 1%, informando o CNPJ gerado no pedido anterior. Inverter a ordem trava o procedimento.
Um limite que a ementa não mostra
A solução de consulta fundamenta a coexistência nas faixas de renda previstas no artigo 5º da Lei nº 14.620/2023. Empreendimentos que reúnem habitação de interesse social e unidades de mercado livre, fora do programa, não foram examinados pelo ato e exigem análise específica antes de qualquer aproveitamento.
O que fazer agora
Recomendamos mapear os empreendimentos ativos com unidades da Faixa Urbano 1, verificar quais já transmitiram o requerimento do benefício de 1% e revisar os contratos já celebrados que ainda têm parcelas a receber. Em muitos casos há benefício disponível e não requerido.