Mudanças afetam imóveis enquadrados como HIS e HMP nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
A Prefeitura de São Paulo publicou, em 28 de maio de 2025, o Decreto Municipal nº 64.244/2025, que alterou regras importantes para a comercialização e locação de imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS 1 e HIS 2) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Esses imóveis integram projetos habitacionais em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), localizadas principalmente em áreas com infraestrutura urbana consolidada, como:
- Regiões próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus;
- Eixos de adensamento habitacional definidos no Plano Diretor Estratégico;
- Áreas com incentivos urbanísticos voltados à moradia de baixa e média renda.
Imóveis enquadrados como HIS e HMP foram construídos com incentivos fiscais e urbanísticos concedidos pelo Município no Plano Diretor (Lei n. 16.050/2014). Por isso, estão sujeitos a regras específicas de uso, venda e locação, cuja fiscalização foi reforçada por esse novo decreto.
Limites de valor para venda de imóveis populares em São Paulo
O Decreto nº 64.244/2025 estabelece valores máximos para a venda de imóveis classificados como HIS e HMP, independentemente do valor de mercado ou do momento da aquisição original:
- HIS 1: até R$ 266.000,00
- HIS 2: até R$ 369.600,00
- HMP: até R$ 518.000,00
Esses valores são atualizados anualmente com base no INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). A aplicação do limite vale inclusive para imóveis adquiridos anteriormente ao decreto, desde que conste averbação na matrícula registrando o regime HIS ou HMP.
Portanto, no momento da lavratura de escritura de venda e compra dos imóveis, o Cartório de Notas fiscalizará se o preço de venda observa a limitação legal e poderá recusar-se a lavrar a escritura.
Regras para locação de imóveis HIS e HMP
A nova regra exige que o valor do aluguel não pode ultrapassar 30% da renda mensal familiar do locatário.
Exemplos práticos:
- Para famílias com renda de até R$ 4.236,00 (3 salários mínimos): aluguel máximo de R$ 1.270,80.
- Para famílias com renda de até R$ 8.472,00 (6 salários mínimos): aluguel máximo de R$ 2.541,60.
Esses limites estão diretamente vinculados à faixa de renda prevista para os programas habitacionais que originaram os imóveis HIS e HMP.
Consequências para quem descumprir as regras da nova legislação
O decreto prevê sanções específicas, como:
- Cobrança dos benefícios fiscais recebidos pelo incorporador (potencial construtivo, isenção de tributos);
- Multas ao comprador ou ao segundo adquirente que descumprir as faixas de renda ou os limites de valor;
- Notificação obrigatória da Prefeitura e do Ministério Público, com possibilidade de ações judiciais para reversão do negócio ou aplicação de sanções urbanísticas.
Aos terceiros adquirentes (a partir da segunda venda), a multa poderá corresponder ao valor proporcional dos benefícios urbanísticos e fiscais recebidos, calculado sobre a fração ideal do imóvel adquirido, além de eventual cobrança do valor integral se comprovada má-fé, e multa de até o dobro desse montante, devidamente corrigido.
Por que você deve consultar um advogado antes de comprar, vender ou alugar um imóvel HIS ou HMP?
Negociações envolvendo imóveis com regime jurídico especial, como HIS e HMP, exigem análise técnica e jurídica qualificada. Mesmo contratos aparentemente simples podem gerar riscos sérios se não observarem:
- A legislação municipal vigente;
- O conteúdo da matrícula do imóvel (averbações);
- Os limites de valor e de renda aplicáveis;
- As sanções previstas no Decreto nº 64.244/2025.
Um advogado especializado poderá identificar se o imóvel está dentro das regras e proteger você contra multas, cancelamentos ou responsabilizações futuras.
Caso você tenha adquirido imóvel enquadrado como HIS ou HMP na planta, é preciso verificar se o contrato firmado com a incorporadora informou sobre o enquadramento e eventuais riscos e limitações que incidem sobre esse tipo de imóvel. Eventual omissão da incorporadora pode dar ensejo a rescisão do contrato e devolução da quantia paga.
Legalidade das limitações impostas pelo novo Decreto
A aplicação dos limites de valores para venda e locação instituídos pelo Decreto sobre imóveis enquadrados como HIS e HMP adquiridos antes da edição da legislação pode ser considerado ilegal.
Conclusão: regularidade jurídica é fundamental para a segurança do seu patrimônio
Com as novas regras impostas pelo Decreto Municipal nº 64.244/2025, vender ou alugar imóveis HIS ou HMP exige atenção redobrada. A legislação é técnica e rigorosa, e pode gerar impactos financeiros relevantes se for ignorada.
Antes de assinar qualquer contrato envolvendo imóveis populares em São Paulo, consulte um advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico. Essa é a melhor forma de proteger seu patrimônio e garantir que a negociação seja segura e válida perante a lei. Para aqueles que já adquiriram os imóveis antes da edição do Decreto, procure um advogado especializado para verificar a possibilidade de responsabilização da incorporadora por omissão dessa limitação bem como a discussão da aplicabilidade dos limites para imóveis adquiridos antes da vigência do Decreto.